Como en todas las decisiones, necesitamos información para poder actuar de la forma más acertada posible.
En el caso de la compraventa de inmuebles pasa lo mismo. Hace ya casi 3 años que todas las noticias del sector convergen en una idea, las propiedades bajan de precio. Sin embargo esto no da una respuesta a si nos conviene o no vender y a qué precio.
Hay dos variables que son de suma importancia para tomar esta decisión:
– Poder inferir la tendencia de valores del mercado,
– Y el destino que le daremos al dinero de la venta, una vez realizada.
La primera nos dará una idea del beneficio absoluto (ganancia o pérdida) que podemos tener en la operación de venta, mientras que la segunda por otro lado, si bien parece no tener relevancia en la toma de decisión, es fundamental para evaluar en forma relativa, si esta pérdida o ganancia en el valor es justificada, si podemos compensarla y resolver de todas formas nuestro proyecto o si debemos esperar un mejor momento.
En ambos casos, la información la obtendremos dos datos importantes y que suelen confundirse o no informarse, y que son el precio y el valor. Estos conceptos están muy explicados y a la vez generan mucha confusión en el caso particular de los inmuebles.
En términos generales podemos definir qué precio es el monto que se paga por un producto, o el fijado para su venta, y en el caso del valor se lo asocia más a la percepción del mercado.
En el caso de los inmuebles al valor se lo llama “Valor de Mercado” y nos referimos al precio como el valor real percibido al cerrar una operación. Sin embargo, voy a disentir con estas definiciones para ir un poco más lejos, ya que tomadas así conducen a graves errores en la toma de decisión, y sobre todo de la venta.
Se dice mucho, que el valor es el precio que fija el mercado, y que “Tu propiedad vale lo que alguien está dispuesto a pagar”. Esto es cierto, pero solo desde una perspectiva del mercado y no considera a la otra parte que es la vendedora. La afirmación completa debería ser “la propiedad vale lo que alguien está dispuesto a pagar y a lo que alguien está dispuesto a vender”. Ambas partes son importantes, y esa es la razón por la que en este momento tenemos una sobre oferta de propiedades y muy poca demanda. La percepción de valor del comprador y del vendedor está muy lejos como para poder encontrar un punto de acuerdo. El resultado es que las propiedades bajaron de precio, mientras hubo vendedores que por resignación o necesidad tuvieron que aceptar ese valor.
Sin embargo, y acá entra la importancia del destino de la operación, no siempre se concretó por la necesidad de vender. En un mercado depreciado, muchos optaron por la permuta, o vendieron barato para comprar también barato, trasladando la perdida, y resolviendo la operación, incluso con costos mucho menores resultando en un buen negocio. De aquí que debemos eliminar como variable de decisión el concepto de caro / barato, y reemplazarlo por el de me conviene o no me conviene.
Volvemos entonces a como determinar si me conviene o no, y aquí es donde se abren muchas posibilidades que dependerán de cada caso particular y requerirán del asesoramiento puntual a cada persona. Por lo que me limitaré a comentar las herramientas de que disponemos para tomar estas decisiones.
En particular saber que el concepto tan mencionado de “valor de mercado” y que se obtiene por análisis de comparables, es solo uno de los posibles métodos de tasación y además una simplificación, que puede ser útil en mercados balanceados, donde la oferta y la demanda están parejas.
En mercados como el actual, debemos sumar otras técnicas de valuación que nos aportan información muy importante.
1) El valor por rentabilidad. Este método nos da una idea de la renta que obtendría un inversor si compra la propiedad, y de esta manera una idea del precio máximo que se pagaría en el mercado. Es una forma de validar los valores obtenidos por el método de comparación (que suelen estar muy inflados en los portales de publicación). Además, este método, bien realizado, permite obtener valores muy precisos dado que elimina en gran medida los errores producto de la distorsión de precios de venta en el método de comprables.
2) El costo de reposición depreciado por antigüedad. Este cálculo, es mucho más complejo, pero aporta muchísima información, porque nos da el valor real de la propiedad. Consiste en volver a calcular los costos de construir la vivienda de similar calidad, depreciando por la antigüedad y estado y sumar luego el valor del terreno.
Este valor en mercados equilibrados suele ser igual al de comparables. Sin embargo, en mercados como el actual vemos que hay grandes distorsiones de este precio respecto al valor de mercado y del de renta presunta. Esta distorsión, nos permite estimar si los precios actuales están en una burbuja, o si por el contrario están ya en valores muy bajos. Pero principalmente es una fuente muy importante para que decidas si es tu momento de vender.
En muchos casos sucede que el valor de reposición queda por encima del valor de mercado. Es decir que con lo que alguien pagaría por la propiedad no se logra volver a construirla, y esto motivó que los precios ya no bajen tanto, dado que muchos vendedores retiraron sus propiedades de la oferta. Esta relación de valores cambia permanentemente debido a la variabilidad de los costos de construcción, por lo que hay momentos en que se da el caso inverso y es un buen momento para aprovechar y vender, sobre todo en el caso de los que venden para construir otra propiedad.
A modo de resumen lo fundamental para tomar la mejor decisión de venta es tener una tasación profesional y holística de tu propiedad que utilizando varios métodos analice:
– Tu necesidad
– El precio máximo que se podría lograr
– El valor real de tu propiedad y su distorsión con el valor de mercado.
